Ковидная перезагрузка: что происходит с торговлей в Тюмени

Чуть больше года прошло с того времени, как в России была объявлена пандемия COVID-19. Большинство людей вынужденно отправились на самоизоляцию, торговые и развлекательные центры опустели, а шоппинг как вид досуга практически сошел на нет. Что происходит сейчас, и что ждет тюменский рынок торговой недвижимости в ближайшей перспективе? Анализируем вместе с экспертом по коммерческой недвижимости компании Dan-Retail Евгенией Смирновой.

Глобальная миграция

 - Торговля, пожалуй, одна из первых почувствовала на себе последствия режима самоизоляции и других ковидных ограничений. Что произошло за этот год?

 - Да, 2020-й год несколько поменял формат торговли. Кто занимал площади в торговых центрах, постарался найти способ уйти в стрит-ритейл. Федеральные арендаторы сокращали метраж на 20% и более.

Предложения превышают спрос, пандемия освободила много объектов, формат которых до пандемии был востребован. Есть объекты, которые раньше без проблем сдавались на длительный срок, а сейчас может пустовать по 6-7 месяцев. Подобрать арендаторов на пространства свыше 200 «квадратов» сейчас намного сложнее, чем на помещения в 40-120 «квадратов».

- Арендная ставка тоже снижалась?

 - В стрит-ритейле к концу 2020 года было снижение около 10%. У тех, кто нашел способ работать в пандемию, обороты упали вместе с покупательской способностью. Кто-то договаривался о снижении ставки, кто-то просил кредитные каникулы или заморозку ставки без индексации. Если говорить о деловом и историческом центре города, то в 2019 году в центре арендовались помещения по 2-3 тысячи рублей за квадратный метр, но спустя почти год владельцы согласны отдавать площади за 1,2-1,5 тысяч рублей.

 - Еще одна заметная тенденция: из центральной части города арендаторы стали перебираться в микрорайоны.

 - Это всё продиктовано режимом экономии. Арендаторы ищут помещения с хорошим сочетанием цены, технических характеристик и плотностью населения. В жилых комплексах ставка может сильно различаться. Объекты с высокой плотностью застройки и населения в ближайшем будущем окажутся в приоритете у арендаторов. Стоимость аренды там будет от 800 рублей за квадратный метр. Совсем новые районы на удалении от центра почти вдвое дешевле для арендаторов – от 400 рублей, так как текущая плотность населения не обеспечивает необходимый трафик.

Тем не менее, учитывая специфику нашего города, его рост и приток мигрантов, в полтора-два года даже «отстающие» районы наберут популярность. Для инвесторов это означает желаемую оборачиваемость капитала.

Воспряли духом

 - Кстати, об инвесторах. Прошлый год стал для них годом пессимизма и подсчета убытков. Изменилось ли их настроение к новой весне?

 -  Ближе к концу 2020 года оптимизма, действительно, прибавилось. Число заявок на покупку объектов по нашему агентству выросло примерно на 30% в сравнении с началом прошлого года. Этому способствовали несколько факторов.

Первое: банки активно дают коммерческую ипотеку. Сейчас можно получить выгодное предложение на покупку объекта от 10 миллионов рублей – и это самый востребованный сегмент. Инвестор может приобрести помещение в 80-90 «квадратов» по цене 100-110 тысяч рублей за квадратный метр, вложить в это 10-11 миллионов рублей и окупить за 8-12 лет. В наших реалиях это хорошая окупаемость.

Второй важный момент: достаточно интересные предложения от застройщиков на коммерческую недвижимость. Можно купить помещение на этапе стройки со сдачей в 2023 году по стоимости 90-100 тысяч рублей за квадратный метр. Это новые районы за нашей объездной дорогой, которые через 6-7 лет сольются с Тюменью. Есть и более дорогое предложение в популярных жилых комплексах с развитой инфраструктурой: там цена квадратного метра – 100-180 тысяч рублей.

 - Можно ли ждать к лету продолжение увеличения спроса и цены на объекты?

 - Да, рынок активный, строится жилье, ипотечные ставки достигают рекордного минимума. В 2020 году цены на коммерческую недвижимость поднимались несколько раз, и в 2021 году тенденция продолжается – не исключаю рост на 10-12%. К примеру, «оживает» общепит, который в пандемию сильно просел. По востребованным объектам ставка может вырасти на 10-15%.

Кроме того, мы видим, что инвесторы интересуются покупкой земли для реализации крупных проектов под конкретного арендатора.

 - А нужны ли городу новые торговые и развлекательные центры?

 - С учетом того, что не каждый ЖК предлагает нужное количество торговых площадей, это, возможно, сбалансирует предложение между торговыми центрами и стрит-ритейлом. К примеру, до 2024 года запланировано строительство двух крупных торговых центров. Наверняка будет меняться состав операторов – это неизбежно. И, скорее всего, сфера развлечений в комплексах будет занимать большую площадь, чем до пандемии. Мы привыкли делать покупки онлайн, поэтому визит в торгово-развлекательный центр будет нужен не столько для шоппинга, сколько для совместного семейного отдыха.

Считаем выгоду

 - Давайте поговорим о тех, кто не только выжил в пандемию, но и даже нарастил обороты. Кто остался в выигрыше?

 - Первые в очереди на аренду – это интернет-магазины «Озон» «ЛаМода», «Вайлдберриз». Сидя на самоизоляции, тюменцы активно пользовались этими сервисами, заказывали товары с доставкой на дом. Поэтому сеть пунктов выдачи товаров убедительно разрастается. Продуктовые ритейлеры, такие, как «Пятерочка», «Магнит» тоже уходят в Интернет, оцифровав свою систему и помогая делать покупки, не выходя из дома.

Так как в Тюмени ощущается нехватка детских и дошкольных учреждений, в формат стрит-ритейл хорошо заходят детские развивающие клубы, частные детсады. Постепенно подтягивается премиальный сегмент: барбершопы, частные студии красоты, бутики премиальных брендов. Но для них предпочтительна историческая часть города.

- Вы уже частично затронули тему общепита. Какое развитие сегмента видите в ближайшем будущем?

 - К лету надеемся на возобновление работы баров, кафе, ресторанов. Многие уже знают о постановлении правительства, которое обязует поставить на учет и летние веранды, террасы. Горожане соскучились по реальному общению друг с другом, они хотят встречаться лицом к лицу, а не лицом к экрану смартфона. Завтраки, ланчи и ужины на свежем воздухе – хорошая альтернатива виртуальным разговорам. Надеюсь, рестораторы почувствуют это и вместо убытков начнут подсчитывать прибыль.

Весна и лето дают нам новые надежды. Тюмень – город перспективный; к нам многие переезжают из ХМАО, ЯНАО и других регионов России. Причем приезжают и студенты, и семьи с детьми. По прогнозам, в 2022 году Тюмень может получить статус миллионника, а это принципиально новые возможности для развития рынка жилой и коммерческой недвижимости, нашего туризма, малого и среднего бизнеса.