Миссия выполнима: продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно
Коммерческая недвижимость ищет своего покупателя дольше, чем жилая. И это неоспоримый статистический факт. Офис или же производственное помещение может месяцами «висеть» на специализированных интернет-площадках, а звонков интересантов так и не поступает.
Однако, есть нюансы, при знакомстве с которыми «недвижка» быстро продастся новому владельцу.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость – здание или помещение в здании, используемое для извлечения прибыли. К ней относится:
• цеха для производства;
• складские помещения;
• офисы;
• магазины
• спортзалы
Конечно, есть ещё множество других объектов, относимых к «коммерции». Мы говорим только об основных. Кстати, определение привлекательности объекта не является чем-то сверхординарным. Достаточно узнать срок окупаемости вложений в объект недвижимости. И сравнить со среднерыночными значениями (по данным realty.rbc этот показатель равен 8-10 годам).
Продажа коммерческой недвижимости
Когда у владельца поднимается вопрос о продаже объекта недвижимости, то ему на выбор есть 2 варианта:
1. Обратиться к частному риэлтору.
2. Обратиться в агентство недвижимости.
Частные риэлторы хоть и берут за свои услуги меньше, обещая продажу коммерческих помещений быстро и «без заморочек», но у данного сотрудничества есть ряд недостатков:
1. Частный риэлтор «один в поле воин», а значит, при возникновении ситуаций, опыта с которыми у него ещё не было, не факт, что он сможет разрешить её в вашу пользу.
2. У «частников» скудные базы по продаже коммерческих объектов. Ваш объект в руках такого специалиста может «зависнуть» очень надолго.
3. Сегодня он есть, а завтра телефон недоступен, а арендуемый офис закрыт. К сожалению, риск нарваться на мошенника при выборе частного риэлтора очень велик.
Агентство недвижимости
Наиболее оптимальный вариант для собственника коммерческого объекта. У агентств большой оборот «недвижки», солидные базы клиентов (в том числе и крупных компаний) и немаловажный фактор – институт репутации. Это значит, что даже если и возникла нештатная ситуация, сотрудники агентства недвижимости (АН) сделают всё для того, чтобы решить её и оставить клиента довольным.
При работе с агентством коммерческой недвижимости вам не придётся:
• вести долгие переговоры с клиентами
• проводить показ объекта потенциальным покупателям
• тратить силы на юридическое сопровождение
Агентство возьмёт на себя чистоту финансовых расчётов, а также сократится время на поиск желающих приобрести ваш объект коммерческой недвижимости. Да, скорее всего, услуги АН будут дороже, но от сотрудничества вы выиграете больше.
Подготовка объекта к продаже
После выбора подходящей компании/риэлтора, можно приступить к подготовке объекта к продаже. И нет, это не сбор документов для оформления сделки. Начать нужно с придания реализуемому объекту товарного вида.
Возможно, помещение сдавалось или использовалось собственником. В любом случае, отделка уже носит следы эксплуатации, а поверхности требуют клининга. Этим и нужно заняться. Нанимаем специализированную компанию или берём дело в свои руки.
Также немаловажно определить какая будет стоимость продажи. В этом деле вам смогут помочь либо в агентстве недвижимости, либо в оценочной компании. В первом случае специалисты рынка купли-продажи, заключающие не по одной сделке в месяц, так что хорошо ориентируются в стоимости квадратного метра объектов коммерческой недвижимости.
При обращении в оценочную компанию, эксперты рассчитают стоимость объекта КН несколькими методами:
1. Доходным подходом – высчитывается возможный доход при сдаче объекта в аренду (особенно актуально для стрит-ритейла).
2. Сравнительным подходом – подбираются аналогичные объекты, уже находящиеся в продаже (а значит, с установленной стоимостью) со схожими характеристиками: местоположение, площадь, доступность для пешеходного трафика, уровень проходимости, отделки и т.д.
3. Затратным подходом – складываются все затраты на постройку аналогичного объекта и вычитается износ, если таковой имеется. Применяется только для отдельно стоящих объектов недвижимости (ведь невозможно посчитать стоимость возведения отдельно взятого помещения в здании).
После установления справедливой стоимости объекта недвижимости запускается полноценный процесс по реализации.
Не повторяйте таких ошибок
Эксперты рынка недвижимости редко имеют единую точку зрения, но все сходятся в одном – не повторяйте нижеперечисленных ошибок. К ним относятся:
• Найм «специалиста широкого профиля». Нередко попадаются «ценные» экземпляры: риэлтор, оценщик, юрист и нотариус в одном лице. С таким человеком лучше не связываться, ведь скорее всего, во всех этих профессиях он одинаково плох.
• Установление цены выше рынка. Владелец объекта коммерческой недвижимости руководствуется желанием сохранить некую «подушку» для торга, но тем самым отсекает значительную часть потенциальных покупателей, не желающих приобретать объект по завышенной цене.
• Желания продать, исходя из своих ощущений. Рынок коммерческой недвижимости постоянно меняется (особенно, в текущих реалиях) и офис, купленный 10 лет назад, может стоить дешевле из-за экономической ситуации или ухудшения привлекательности местоположения. Яркий пример: пешеходная улица Кирова в Челябинске. Раньше стоимость квадратного метра торгово-развлекательных площадей была очень высокой, а после пандемии цены упали вдвое.
Q&A в сегменте коммерческой недвижимости
Поиск потенциального покупателя
Если вы хотите быстро продать недвижимость, то самым лучшим вариантом будет рассказать о продаже большому количеству потенциальных покупателей. Чем большее число людей узнает о реализуемом объекте, тем выше шанс найти клиента. Используйте максимально широкий инструментарий: от рекламы на специализированных площадках до холодных звонков.
Переоформление КН в жилую
Если возникла ситуация, когда коммерческая недвижимость не пользуется спросом, то есть вариант переоформления офиса/торгового помещения в категорию жилого фонда. Процесс довольно сложный и затратный, но продать квартиру всегда проще, чем коммерческую недвижимость. Для перевода вам потребуется:
1. Подготовить проект работ по переустройству.
2. Согласовать его в профильных органах.
3. Провести ремонтные работы.
4. Уведомить комиссию о завершении работ и переоформить документы.
И после всего этого бюрократического «цирка» вы сможете выставить на продажу бывшую КН, как квартиру.
Какие документы потребуются для продажи?
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (с указанием характеристик объекта, а также удостоверяющее право собственности).
2. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
3. Уставные документы.
4. Документы, подтверждающие полномочия (устав, протокол собрания, доверенности и т.п.).
5. Свидетельство о регистрации права собственности (всё чаще для покупателя достаточно только выписки из ЕГРН).
6. Документы о подключённых коммуникациях
7. Документы, удостоверяющие право на эксплуатацию земельного участка (выписка из ЕГРН на землю/договор аренды).
8. Квитанции об оплате услуг ЖКХ.
9. Для проверки финансового состояния организации могут запросить бухгалтерский баланс.
При выходе на сделку между продавцом и покупателем заключается договор в письменной форме.
Залог успеха для быстрой продажи
• Сотрудничество с агентствами недвижимости. Специалисты АН возьмут всё на себя: показ объекта, переговоры с клиентами, сбор документов, работа с оценщиками и кредитными специалистами. Представитель агентства финансово замотивирован продать ваш объект как можно дороже и как можно быстрее. Отличный тандем риэлтора и собственника.
• В случаях, когда деньги нужны «ещё вчера» не отметайте в сторону сотрудничество с крупными агентствами недвижимости, специализирующихся на срочном выкупе объектов коммерческого назначения. Да, за помещение/здание цена будет предложена ниже, зато вы не потеряете время.
• Убедите потенциального покупателя в том, что именно ваш объект принесёт ему деньги. Расскажите о преимуществах: «красная» линия, первый этаж, высокий трафик, престижность местоположения (особенно актуально для филиалов крупных компаний).
• Реклама для целевой аудитории. Согласитесь, нецелесообразно размещать рекламу о продаже коммерческой недвижимости на крупном интернет-портале, посвящённом видеоиграм. А вот реклама на специализированных площадках даже с меньшей посещаемостью принесёт нужную конверсию.
Итоги
Миссия по реализации объекта коммерческой недвижимости выполнима. Подача плюсов КН с выгодной стороны, грамотная подготовка, качественные фото, реклама, заранее собранный пакет документов поможет быстрее продать здание или помещение. А если вы обратитесь к профессионалам рынка, то вам остаётся только ждать сообщения от специалиста из агентства недвижимости о дате выхода на сделку.
Генеральный директор
