Посчитать до рубля: секреты инвестиционного анализа объекта
При покупке коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду владелец хочет знать, сколько он сможет заработать на объекте в дальнейшем. Если руководствоваться примерными подсчетами, то итоговая выгода может оказаться гораздо ниже ожидаемой. Как этого избежать, рассказывает генеральный директор компании «Дан-Ритейл» Валентин Корытный.
- Валентин Маркович, многие собственники коммерческой недвижимости стараются работать с объектом самостоятельно. Сначала ищут подходящий объект, затем подбирают для него арендаторов и ведут управление недвижимостью. Вы одобряете такой подход?
- Это вопрос профессионализма. Если владелец объекта достаточно компетентен в сфере брокериджа, юриспруденции, особенностях работы на рынке и имеет время на все это, то, вероятно, он достигнет определенных успехов. Но все-таки современный подход к коммерческой недвижимости предполагает работу с профессиональными брокерами.
- В чем здесь кроется разница?
- В подходе к делу. Очевидно, что человек, который приобретает объект для последующей сдачи в аренду, планирует получать регулярную и растущую прибыль. Важно понять, какие виды бизнеса могут успешно развиваться на тех или иных коммерческих площадях. Затем брокер сопоставляет задачу клиента с характеристиками рассматриваемых объектов. Основа успешного брокериджа – это грамотно проведенный анализ инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.
- Расскажите подробнее, в чем он заключается и как проводится?
- В компании «Дан-Ритейл» мы несколько лет разрабатывали собственную методику инвестиционного анализа объекта. Теперь наши брокеры успешно ее используют, продолжая совершенствовать и дополнять. Это постоянная работа, которая требует новых вливаний с учетом свежих трендов на рынке коммерческой недвижимости.
Мы сопоставляем множество критериев, которые могут влиять на успешную работу объекта. Например, при подборе объекта для покупки важно оценить квадратный метр. В открытых базах данных много «воды», объявлений-дублей, несуществующих объявлений. Наши брокеры видят это каждый день и знают, чему верить, а чему – нет. Затем сравниваем этикетные цены с реальными ценами сделок. Опыт работы у наших специалистов многолетний, они всегда в курсе актуальной информации. Это позволяет нам на данном этапе понять возможную стоимость сделки купли-продажи или аренды.
Затем анализируется техническое состояние приобретаемого объекта. Часто некоторые брокеры останавливаются только на этих двух этапах. Но мы идем дальше, потому что на цену и востребованность объекта влияют и другие факторы.
- Например, инфраструктура?
- Безусловно. Профессиональный брокер обязан проанализировать ответы на множество вопросов. На каком расстоянии от объекта находятся остановки общественного транспорта, и что это за транспорт? Где находится объект: в центре города или в спальном районе? Близко ли пролегают гостевые маршруты? Удобны ли транспортные развязки? Насколько интенсивен пешеходный и автомобильный трафик в разное время суток и в разные дни недели? Для нас важны все нюансы, вплоть до того, какое количество светофоров и пешеходных переходов находится в непосредственной близости от приобретаемого объекта. Даже 30-50 метров удаленности от остановки или дороги могут влиять на арендную ставку и цену продажи.
- Какие еще факторы вы учитываете?
- Платежеспособность, социально-демографические характеристики местного населения. В Челябинске есть целые микрорайоны новостроек стандартного жилья, и очевидно, эти квартиры были куплены в ипотеку. По внутренней статистике нашей компании, в первые 2-3 года после покупки жилья люди активно занимаются его благоустройством. Сколько у этих людей будет свободных денег, и на что они готовы их потратить? Это тоже влияет на арендную политику в сфере коммерческой недвижимости. Если свободных денег у людей немного, значит, можно рассмотреть варианты с размещением магазинов-дискаунтеров различного формата.
Огромную роль играет и наличие пешеходного либо автомобильного трафика. Если вокруг созданы условия для променада, то люди будут этим охотно пользоваться, а заодно совершать различные покупки.
Также мы обязательно оцениваем внутреннюю и внешнюю миграцию населения. В первом случае человек стремится остаться в своем микрорайоне, меняя свои жилищные условия в рамках него. Во второй ситуации человек совершает переезд в другие районы города, целиком меняет локацию и, возможно, образ жизни.
Есть и другие критерии, которые тоже учитываются в инвестиционном анализе. Мы смотрим не только на объект в моменте, но и на перспективу. Наличие свободных участков под застройку рядом с выбранной недвижимостью, вероятность появления новых жилых или коммерческих зданий, возможность увеличения плотности населения, планируемое возведение ключевых инфраструктурных или социальных объектов в дальнейшем - всё это тоже сыграет свою роль в развитии территории.
- По сути, все эти факторы так или иначе связаны с покупательским поведением.
- Да, и когда мы ясно его представляем, у нас есть все шансы спланировать успешную сделку с четко прописанными цифрами по доходности. Результатом инвестиционного анализа будет вывод о том, соответствует ли выбранное помещение задачам нашего клиента или нет.
Нами разработан «принцип светофора»: красным цветом маркируются объекты и территории, где не рекомендуется покупка или аренда помещения. Желтым цветом показываются территории, где покупка возможна. И, наконец, зеленый – это рекомендованные к приобретению или аренде объекты.
- В городе масса морально и физически устаревших помещений коммерческого назначения. С ними можно что-то сделать?
- Действительно, даже в центре Челябинска много коммерческих площадей, которые не находят своих покупателей и арендаторов. Им нужна тотальная перезагрузка. Реконцепция позволяет взглянуть на них по-новому. Инвестиционный анализ – это один из инструментов, который помогает понять, что не так с объектом, как его можно улучшить, чтобы получить на постоянной основе стабильных арендаторов или выгодных покупателей. Где-то нужно изучить и пересмотреть товарную матрицу, предложить клиенту новый внешний вид и концепт объекта.
Например, если пустуют условные 280 квадратных метров, возможно, есть смысл разбить помещение на несколько небольших объектов и сформировать что-то концептуальное. Скажем, разместить несколько национальных пекарен. При умелом подходе можно создать здоровую бизнес-среду, которая пойдет всем на пользу. Арендаторы будут в плюсе и получат постоянный клиентский поток. Собственник помещения успешно решит свои задачи, ведь очевидно, что при мелкой «нарезке» объекта на несколько площадей ставка аренды будет значительно выше, чем при сдаче крупного помещения одному собственнику.
Генеральный директор
