Рождественский саммит в Тюмени
29 января в Тюмени состоялась встреча профессионалов рынка недвижимости.
Саммит проводится ежегодно при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов, а также Администрации города.
Традиционно на саммите были подведены итоги ушедшего года, рассмотрели перспективы и тренды рынка коммерческой недвижимостим на ближайшие годы.
Тюмень – один из привлекательных городов как с миграционной, так и с инвестиционной точки зрения. Город не первый год занимает верхние строчки в различных рейтингах. В рейтинге городов России Тюмень занимает первое место по качеству дорог, третье место по доступности городской среды и четвертое место по безопасности на дорогах. В Тюмени полностью выполнены показатели национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги»: в 2019 году отремонтировано 471,4 км дорожного полотна, - отметил зам. губернатора, руководитель главного управления строительства Тюменской области Сергей Шустов.
Если говорить о трендах в коммерческой недвижимости, то они остаются прежними: шеринг, многофункциональность, рост спроса на операторов ощущений, коллаборация сетей, развитие новых форматов в торговых центрах.
Торговые и торгово-развлекательные центры
По итогам 2019 года в Тюмени не было построено ни одного торгово-развлекательного центра и строительство классических торговых центров не планируется.
Происходит перераспределение доли операторов ритейла в пользу онлайн-торговли, а в торговых центрах всё чаще появляются не свойственные им ранее операторы. Появляется спортивная составляющая в виде фитнес-центров, йога-центров, тренажерных залов, скалодромов и студий боевых искусств.
В торговых центрах и общественных пространствах открываются фуд-холлы или так называемые гастромаркеты, а также модернизированные фермерские рынки. Развиваются гастромаркеты по нескольким причинам. Во-первых, это связано с трендом на здоровое питание и осознанное потребление. И хотя гастромаркеты и имеют общие черты с традиционными фудкортами торговых центров, это уже не фаст-фуд. Во-вторых, происходит отток клиентов из более дорогих сегментов ресторанного бизнеса. И в-третьих, с ростом темпа жизни растет доля жителей, которые отдают предпочтение питанию вне дома.
Апартаменты, как альтернатива жилью и предмет для выгодных инвестиций
Изначально апартаменты воспринимались как альтернатива жилью. В них достаточно сильная составляющая – это сервис. По своей сути – это отель, который имеет два основных отличия – множество собственников и наличие кухни в номере.
С середины 2018 года наблюдается рост спроса в Санкт-Петербурге именно по сервисным апартаментам. За последний год количество предложений апартаментов выросло на 21%. Этому способствовала законодательная база. Совсем недавно был принят закон о хостелах, который вступил в действие с октября 2019 г. Согласно этому закону запрещено размещать хостелы в жилых зданиях. Это дало ещё больший толчок для развития сервисных центров. Под этот же закон попадают и помещения частных собственников, которые пытаются сдавать помещения в аренду через интернет-сайты агрегаторы, такие как авито или букинг для использования этих помещений в гостиничных целях.
Почему апартаменты интересны, как бизнес?
«Приобретая апартаменты, с целью последующей сдачи их в аренду, собственник получает готовый инвестиционный продукт с доходностью от 10 до 15% в зависимости от того, где расположен объект, какая у него концепция.
Целевая аудитория у сервисных апартаментов достаточно понятная – это профессиональные инвесторы, рантье, также частные лица, которые владеют малым и средним бизнесом и готовы инвестировать в такую недвижимость для сохранения капитала. В сравнении другими вариантами коммерческой недвижимости у апартаментов есть неоспоримые преимущества – низкий порог входа: стоимость 2-3 млн.руб. за 1 апартамент. Кроме того, управляющая компания может предложить доходную программу на выбор, благодаря которой апартаменты станут не просто приобретением квадратных метров, а полноценным инвестиционным продуктом.
Будут ли потребители у апартаментов?
В развивающихся и туристических городах – однозначно. А учитывая тренд на шеринг и осознанное потребление, в связи с чем миллениалы отказываются от приобретения недвижимости и автотранспорта, апартаменты достаточно перспективны с инвестиционной точки зрения.
Отели и гостиницы
Учитывая рост рынка путешествий и туризма, на ряду с апартаментами отели и гостиницы не теряют своей инвестиционной привлекательности. Популярность капсульных отелей и гостиниц с площадью номеров 9-12 квадратов хорошо ложатся на доходность. Уменьшая площадь номеров собственник апарт-отеля фактически увеличивает доходность объекта.
Что востребовано потребителями отелей сегодня? Четкое зонирование пространства, интерактивность и многофункциональность. Современный отель сегодня – это не только номер и лобби, но и еще большое количество дополнительных функций и пространств - тренажерный зал, ресторан, коворкинг и конференц-зал.
Коворкинги и гибкие пространства
В России первые коворкинги открылись ориентировочно 6-7 лет назад, основными потребителями таких пространств были руководство и топ-менеджеры компаний. В тот же период, примерно в 2013-2014 гг, в тренде были большие открытые пространства в коворкингах с максимальным числом рабочих мест и небольшим количеством отдельных кабинетов и переговорных комнат.
На сегодняшний день поменялась не только целевая аудитория, но и концепция коворкингов. Идёт тренд на отдельные кабинеты от 10 рабочих мест, на большое количество переговорных комнат и наличие пространств для отдыха. Основные потребители коворкингов – это группы людей, объединённые общим проектом или стартапом, крупные корпорации, Международные и российские региональгные компании, фрилансеры и удаленные работники.
Коворкинги развиваются в основном в Центральной России в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург. В среднем рост рынка гибких пространств составляет 40 % в год. Львиная доля принадлежит сетевым операторам – около 70%.
Преимущества так называемых гибких пространств неоспоримы: для открытия офиса нет необходимости инвестировать в покупку мебели, оргтехники и прочего оборудования, не нужно делать ремонт и продумывать дизайн помещения. При увеличении штата сотрудников компании нет необходимости менять локацию, достаточно арендовать дополнительные рабочие места. В арендную ставку как правило входит возможность использования переговорных комнат и обеденной зоны, чай, кофе, вода, уборка помещений, а также услуги ресепшена.
Преимущества коворкингов по достоинству оценили уже такие корпорации и компании, как Tinkoff, Яндекс, Ozon, Huawei, Gartner и другие.
Учитывая тренд на шеринг, рост рынка гибких пространств и их востребованность со стороны потребителей и недостаточную насыщенность рынка, коворкинги интересны в качестве инвестиционного проекта.
Стрит-ритейл
С инвестиционными проектами в роде коворкингов и апартаментов понятно. А как обстоят дела с классическим стрит-ритейлом?
Арендные ставки в стрит-ритейле Тюмени варьируются в диапазоне от 485 рублей до 3 200 рублей за квадрат в зависимости от локации и площади объекта.
Динамика изменения ценовых показателей показывает рост в сегменте продажи в среднем на 7,7 %, рост арендных ставок держится в пределах индекса потребительских цен.
В 2019 году по сравнению с предыдущим годом снизилось на 7% количество предложений в сегменте 51-100 кв.м. и выросло количество предложений в сегменте 101-200 кв.м. По остальным сегментам – изменения не значительные в пределах 1-2 %.
В стрит-ритейле выигрывают девелоперы, которые изначально проектируют жилые комплексы с учетом коммерческой концепции. В таких домах коммерческая недвижимость полностью соответствует современным требованиям ритейла, а именно: безбарьерный доступ в помещения для маломобильных групп населения, панорамное остекление, высота потолка, наличие парковки для посетителей и пр.
Жилая недвижимость
С миграционной точки зрения Тюмень считается привлекательным местом. Именно поэтому численность населения Тюмени ежегодно показывает положительную динамику.
Наблюдается устойчивый рост квадратного метра жилых квартир. Растет также и площадь приобретаемых квартир: будущие новосёлы отдают предпочтения двухкомнатным квартирам с большей площадью. Хочется также отметить, что большинство строительных компаний строят жилье категории «комфорт», так как оно пользуется большим спросом.
За последние 6 лет Тюмень вышла на второе место в России по вводу жилья: объемы строительства увеличились на 25%. В перспективе, начиная с 2020 г. Тюменская область продолжит ввод жилья по 1 квадратному метру на человека в год, кроме того, не меньшее внимание уделяется объектам социального, культурного и бытового назначения. К 2021 году будет построено 13 детских садов, а к 2024 году – 15 школ.
Деловая программа Рождественского саммита была насыщенной и интересной. Доклады спикеров были посвящены таким вопросам, как развитие городской среды, инфраструктурные проекты Тюмени, итоги строительной отрасли, тренды цифровизации в недвижимости, особенности кредитования на приобретение коммерческой недвижимости и эффективные формы партнерства банков и девелоперских компаний.
Выступили представители таких компаний, как PM Becar, Up сonsAllt, ГК «Денова», «Бизнес Капитал Групп», ПАО «Запсибкомбанк», ПАО «Сбербанк», а также представители Российской Гильдии управляющих и девелоперов, Правительства Тюменской области и глава Тюмени.
Генеральный директор
