Валентин Корытный: «Крылатая фраза «купить за сто оборотов» ушла в историю»

Приобрести коммерческие помещения, сдавать в аренду и получать стабильный рентный доход — долгое время эта инвестиционная стратегия считалась фактически беспроигрышной. Однако за последние два года ситуация на рынке коммерческой недвижимости серьезно изменилась.

В начале нулевых был сильный всплеск на рынке коммерческой недвижимости: инвесторы скупали квартиры на первых этажах, переводили в нежилой фонд. Эта схема была вполне рабочей и приносила пассивный доход за счет дальнейшей сдачи в аренду. Но за последние два года произошел серьезный перекос. Стоимость квадратного коммерческого метра выросла в полтора раза, а по отдельным позициям произошел практически двукратный рост.

Так, в популярных микрорайонах на Северо-Западе Челябинска стоимость помещений уже доходит до 150–200 тысяч рублей за «квадрат». При этом арендные ставки существенно не выросли. В среднем 700–800 рублей за квадратный метр.

С начала пандемии арендный бизнес серьезно изменился: кто-то закрыл магазин, перевел сотрудников из офиса на удаленку или минимизировал издержки, избавившись от лишних площадей. В наиболее острую фазу пандемии само понятие арендной ставки фактически исчезло: арендаторы соглашались въехать в помещение только при условии, что собственник предоставит арендные каникулы минимум на три-четыре месяца.

Да и сам ретейл за последнее время серьезно изменился. Крупные федеральные сети запускают собственные торговые марки, форматы жестких дискаунтеров. Люди сейчас крайне осторожно подходят к ежедневным тратам, стараются экономить и избегать импульсивных покупок. Таким образом, сроки окупаемости вложений в коммерческую недвижимость существенно удлинились, что, разумеется, привело к снижению интереса со стороны потенциальных инвесторов. Способы снижения рисков есть: например, собственники начали дробить помещения и размещать не одного якорного арендатора, а нескольких мелких с разной товарной матрицей, чтобы исключить прямую конкуренцию и аккумулировать трафик.

Ранее срок вложений в коммерческую недвижимость составлял не более 10 лет. Теперь крылатая фраза «купить за сто оборотов» (то есть за сто арендных периодов) ушла в историю. Инвесторам необходимы стабильность, предсказуемость и достаточно короткое плечо для контроля финансовых активов.

Одним из вариантов быстрых возвратных инвестиций снова стала покупка квартир в новостройках: в среднем за два года стоимость квадратного метра в Челябинске выросла на 70%, а в некоторых городах — еще больше. Если приобретать квартиру на стадии строительства, то выгода получается существенной. Здесь важно не просто ткнуть пальцем в небо, а правильно выбрать район или конкретный ЖК, планировку, этаж, стороны света и учесть массу важных факторов. И здесь экономия на грамотном консультанте может обернуться большой упущенной выгодой.

Девелоперам пора серьезно задуматься над тем, как модернизировать жилые комплексы, потому что становится востребованным так называемый микс-концепт: совмещение торговых, офисных площадей, жилых квартир, апартаментов, которые будут предугадывать запросы и потребности молодой аудитории. Причем не здесь и сейчас, а в горизонте трех–пяти лет, за которые жилой комплекс будет построен и выведен на рынок.

В целом рынок активен и продолжает развиваться, но уже в измененном формате. Девелоперам и застройщикам потребуется всерьез заняться предброкериджем, чтобы создавать пул будущих арендаторов еще на стадии проектирования или нулевой стадии строительства. И это игра вдолгую.

Чтобы притянуть арендаторов в строящийся жилой комплекс, придется согласиться на арендные каникулы: год, полтора, может быть, и два, в течение которых арендатор будет оплачивать только коммунальные услуги и раскачивать новую локацию.

Также меняется портрет инвестора: подрастающее поколение мыслит по-другому, они инвестируют в недвижимость с целью получения быстрой прибыли. Например, приобрели помещение, заполнили его арендаторами и перепродали в качестве инвестиционного объекта арендного бизнеса. Недвижимость так и остается традиционным способом инвестирования. Видоизменяется сам формат, адаптируясь под современные реалии.