Юридическое сопровождение: особенности сделок с коммерческой недвижимостью

Сделки с коммерческой недвижимостью несут за собой ряд рисков и особенностей.

- Особенности сделки с аккредитивом

Аккредитивный счет при покупке нежилого помещения — это счёт, на котором хранятся средства Покупателя до момента передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются Продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

1.Сначала участники сделки тщательно обсуждают существенные условия сделки купли-продажи, решается вопрос о сроках приема-передачи недвижимого имущества. Заключается Договор купли-продажи с учетом всех согласованных условий;

2.Договор купли-продажи предоставляется банку, где планируется открытие аккредитива. Если банк .утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — Покупателя, Продавца и представителя Банка;

3.Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;

4.Договор аккредитива при покупке недвижимости хранится у представителя Банка или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);

5.Переход права собственности по Договору купли-продажи регистрируется в Росреестре;

6.Продавец предоставляет Банку все необходимые бумаги: выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и т.д.

Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права и не было ли нарушений в процессе передачи;

7.Если все правильно в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет Продавца. Сделка считается заключенной.

Даже при таком идеальном плане сделки, покупка коммерческого помещения при помощи аккредитива может нести в себе некоторые риски:

Во-первых, передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных документов.

Во-вторых, участие Банка в сделке выражается, в частности, в полном информировании налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные вопросы по совершенной сделке со стороны Федеральной налоговой службой. 

-Особенности сделок с памятниками архитектуры

Заключение договора аренды и договора купли-продажи объекта культурного наследия регулируется гражданским законодательством РФ, которое содержит ряд требований к сохранению объекта культурного наследия независимо от формы собственности данного объекта, оформление специального охранного документа (обязательства), предусмотренного федеральным законодательством и ряд других особенностей, которые необходимо учитывать при заключении сделок с объектами культурного наследия.

Если охранное обязательство на объект культурного наследия оформлено в установленном порядке, то в договор купли-продажи/аренды объекта культурного наследия в качестве существенного условия договора необходимо включить выполнение требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. При этом копия охранного обязательства является неотъемлемой частью соответствующего договора.   При отсутствии в договоре упомянутых условий такая сделка является ничтожной в силу прямого указания закона (п. 7 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).

Нужно учитывать тот факт, что охранное обязательство на нового собственника (пользователя) не оформляется.

На каждом этапе заключения сделки с объектами культурного наследия существуют риски, которые можно избежать с помощью юриста специализирующегося на сделках с коммерческой недвижимостью.

- Особенности сделки купли-продажи складских помещений

При покупке складского помещения необходимо учитывать его расположение, целевую загрузку, экономическую целесообразность. Для высокой эффективности важны: правильная планировка помещения, хорошее оснащение, достаточный размер всех функциональных зон.

Стоит принимать во внимание следующие факторы:

1.Наличие коммуникаций.

2.Если нужно купить производственное помещение, то немаловажным будет и его предназначение. Например, для некоторых категорий товаров и сырья нужны специальные условия хранения и транспортировки. Соответственно, нужно и больше места.

3.Ограждение территории. Важно, если Вы хотите быстроприобрести помещение под склади тут же начать его использовать по назначению.

4.Твердость покрытия. Если есть асфальт, то обычно это облегчает задачу с логистикой и парковкой транспорта.

5.Площадь территории. Ориентируйтесь на текущие потребности, но не забывайте, что в ближайшем будущем Вам может потребоваться территория по размеру больше, либо меньше. Учитывайте перспективы и просчитывайте различные варианты.

- Коммуникации при сделке купли-продажи/аренде объекта недвижимости

При совершении сделки купли-продажи нежилого помещения, Покупателю необходимо обратить внимание на электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, которые должны присутствовать в нежилом помещении, а также у предыдущего собственника должны быть заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями на указанное помещение. На этом нужно акцентировать внимание при совершении сделки, чтобы в будущем избежать штрафов и судебных исков за бездоговорное потребление ресурсов.

Ведь после государственной регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи всю ответственность по содержанию недвижимости несет новый собственник.

При совершении сделки по сдачи в аренду недвижимости, собственник может предоставить арендатору право на самостоятельное заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. Эту особенность нужно тоже учитывать, чтобы избежать проблем в будущем по долгам за коммунальные расходы.

До подписания Договора купли-продажи или аренды нужно тщательно осмотреть объект, ознакомиться со всей документацией, провести юридическую экспертизу объекта и собственника.

К сопровождению сделки следует привлечь юриста, который специализируется на сделках купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости. Это поможет значительно сократить время и расходы сторон на заключение сделки, обозначит возможные риски и последствия заключения сделки.