Доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы начала расти
Объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в I квартале 2020 года на офисном рынке Москвы, снизился на 34% по сравнению с аналогичным показателем 2019 года и составил 190 000 кв. м. Такие данные приводятся в исследовании компании JLL. Несмотря на неблагоприятную экономическую обстановку и замедление бизнес-процессов, данный показатель не является минимальным за прошедшие 10 лет, превзойдя значение I квартала 2017 года (167 000 кв. м).
Изменение макроэкономических показателей и резкое снижение бизнес-процессов на рынке коммерческой недвижимости началось около месяца назад. Поэтому в настоящий момент можно говорить только о краткосрочных прогнозах, цифры в долгосрочной перспективе могут быть еще пересмотрены.
«Переход большинства компаний на удаленный режим уже сейчас указывает на изменения организации рабочего пространства. Многие арендаторы столкнутся с необходимостью пересмотра стратегий развития и оптимизации затрат на аренду офиса, – комментирует Алексей Кучвальский, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – В ближайшее время собственникам помещений надо готовиться к работе в условиях повышенной неопределенности и задержках в сроках принятия решений со стороны арендаторов. Также очевидно обострится ценовая конкуренция в том числе и со стороны операторов гибких офисных пространств. При этом для арендаторов традиционных офисов очевидным преимуществом будет расположение в эффективных и современных зданиях, где есть возможность оптимизировать пространство, в том числе и за счет более плотной рассадки сотрудников».
Основной спрос на офисные площади по-прежнему остается сконцентрирован за пределами ТТК Москвы. На данную локацию пришлось 53% заключенных договоров, что является максимальным показателем по итогам последних 10 лет. Однако несмотря на то, что в предыдущие годы наибольшим спросом пользовалось западное направление, в частности, бизнес центры вдоль Ленинградского шоссе, в I квартале 2020 года на данный субрынок пришлось только 14% от общего объема спроса, а на первом месте оказалось южное направление за пределами ТТК. Объем сделок в данной локации составил 26% или 48 000 кв. м в абсолютном значении.
Несмотря на снижение деловой активности по итогам I квартала 2020 года в эксплуатацию введено три бизнес центра общей арендопригодной площадью 61 500 кв. м, из которых 25% соответствует классу А и 75% классу В+. Сроки завершения строительства данных офисных зданий неоднократно переносились, а возведение должно было завершиться еще полгода назад.
«Дальнейшего роста показателя ввода офисных площадей Москвы в эксплуатацию в 2020 году не ожидается, несмотря на трёхкратное увеличение объемов нового строительства на рынке офисной недвижимости Москвы в 2019 году, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. – Если не произойдет дополнительных переносов сроков ввода объектов, то новое предложение по итогам года сократится по сравнению с предыдущим на 6% и составит около 365 000 кв. м. Текущая ситуация может повлиять на сроки ввода, в большей степени это касается объектов, запланированных на 2021-2022 годы».
Общая доля свободных площадей на офисном рынке Москвы за I квартал 2020 года продемонстрировала рост на 0,9 п.п., достигнув 10,5%. Увеличение доли свободных площадей было отмечено во всех классах бизнес-центров, кроме прайм-офисов, где доля вакантных площадей с начала года снизилась на 1,3 п.п. и составила 7,8%. В целом, в офисах класса А показатель увеличился на 0,3 п.п. и составил 8,4%. В бизнес-центрах класса В+ доля свободных площадей составила 10,9%, что выше значения конца 2019 года на 0,9 п.п.
Согласно данным компании JLL, запрашиваемые ставки аренды по результатам I квартала 2020 года не претерпели значительных изменений. В премиальных зданиях они составляют 600-750 долларов за кв. м в год, в бизнес-центрах класса А – 24-40 тысяч рублей за кв. м в год, в классе В+ – 12-25 тысяч рублей за кв. м в год.
