IT-компании стали драйвером офисного рынка Санкт-Петербурга
Доля IT-компаний в структуре спроса на офисы в Петербурге достигла рекорда – сектор информационных и телекоммуникационных технологий является основным драйвером офисного рынка Санкт-Петербурга. По данным компании JLL, в первом полугодии 2019 года на них пришлось 46% всех завершенных сделок с офисной недвижимостью. Это максимальная доля данного сектора в структуре спроса за всю историю офисного рынка Северной столицы.
«Бурное развитие IT-компаний в Петербурге является следствием произошедшего в 2015 году ослабления рубля, наличия высококвалифицированного персонала, умеренной стоимости аренды, – комментирует Владислав Фадеев, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL. – Технологический прогресс сейчас активно проникает во все сферы жизни и бизнеса, что будет поддерживать активность этого сектора на высоком уровне, в том числе и на рынке офисов. Впрочем, сдерживающими факторами будут выступать нехватка кадров – темпы подготовки выпускников в этой сфере сильно уступают потребности в трудовых ресурсах, а также постепенно увеличивающаяся стоимость аренды».
За II квартал 2019 года средние арендные ставки на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга увеличились на 2,0% в классе «А» и на 2,7% в классе В. На текущий момент средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе «А» составляет 1 878 рублей за кв. м в месяц, в классе «В» – 1 299 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).
При этом ключевой вопрос развития бизнеса в Петербурге связан не со стоимостью аренды, а с наличием площадей. По итогам II квартала доля свободных офисов снизилась на 0,4 п.п., до 5,0% (3,0% в классе «А» и 6,0% в классе «В»). Индекс неравномерности вакантности по сравнению с прошлым кварталом не изменился и находится на уровне 0,79. Это означает, что за прошедшие три месяца уменьшилась возможность аренды небольших блоков, тогда как количество крупных помещений почти не изменилось.
«Действительно, если ранее мы говорили про дефицит крупных блоков свыше 3 000 кв. м, то сейчас уже ощущается недостаток офисов площадью 300-500 кв. м. Имея в работе несколько заявок от потенциальных арендаторов на подбор офиса такой площади, мы понимаем, что они выбирают между одним и тем же ограниченным набором бизнес-центров. В таких условиях часто определяющим фактором является скорость принятия решений», – добавляет Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Согласно прогнозу аналитиков JLL, в Санкт-Петербурге до конца года ожидается снижение средней доли свободных площадей до 4,5%. Небольшому замедлению темпов уменьшения вакантности способствуют два фактора. Во-первых, чем меньше общий объем доступных для аренды офисов, тем сложнее удовлетворить имеющийся спрос, поэтому часть компаний могут отложить решение об аренде до появления подходящего предложения. Во-вторых, до конца года анонсировано появление еще около 90 тыс. кв. м офисов, предназначенных для сдачи в аренду, и в них еще есть свободные площади. Арендаторам нужна уверенность в завершении строительства, так как сроки ввода многих проектов, анонсированных на вторую половину года, уже неоднократно переносились.
Примерами подобных переносов являются два бизнес-центра, введенные в эксплуатацию во 2-м квартале. Оба объекта относятся к классу В и располагаются около станции метро «Приморская». Это комплекс на Наличной улице, 44 (15 600 кв. м арендопригодной площади) и бизнес-центр «Пифагор» (3 500 кв. м), которые по первоначальным планам должны были быть введены в 2015 и 2008 году соответственно. Всего, по данным JLL, в первом полугодии в Петербурге вышло 36 900 кв. м офисов, а до конца года анонсировано еще 147 000 кв. м, включая объекты под собственные нужды компаний.
