Спрос логистов на московские склады достиг рекордного значения
Объем сделок аренды и покупки складских площадей в Московском регионе в первом полугодии 2019 года увеличился на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 854 000 кв. м, из которых более 500 000 кв. м пришлось на II квартал. Такие данные приводит в своём отчете компания JLL.
Наиболее значительно вырос спрос со стороны логистических компаний. По сравнению с 2018 годом их доля в структуре сделок увеличилась с 14% до 31%, а объем купленных и арендованных ими площадей в 5,4 раза превысил аналогичный показатель прошлого года и составил 261 тыс. кв. м. Это является максимальным за 1-е полугодие объемом сделок с участием логистов с 2007 года. В то же время наибольшую активность на складском рынке формируют ритейлеры (41%), которые во II квартале восстановили лидирующую позицию.
По словам Евгения Бумагина, руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, сегодня происходит трансформация розничной торговли вследствие роста сегмента e-commerce. Под влиянием новых тенденций на рынке происходят структурные изменения: логистические операторы активно развивают направление фулфилмента, а крупные интернет-магазины и маркетплейсы начинают самостоятельно оказывать логистические услуги.
Крупнейшими сделками первого полугодия стали аренда ритейлером «ВкусВилл» 108 000 кв. м в индустриальном парке «PNK Парк Вешки», покупка компанией «Мистраль Трейдинг» «PNK Парк Коледино» целиком (более 53 000 кв. м, сделка закрыта командой JLL), приобретение «Почтой России» нового здания (50 000 кв. м) в логистическом центре «Внуково-2».
Сохранение высокого спроса на складские площади способствует снижению вакантности. За последние полгода на московском рынке складской недвижимости произошло уменьшение доли свободных площадей на 0,6 п.п., до 3,9% (в том числе за 2-й квартал – на 0,3 п.п.). Объем незанятых помещений на конец полугодия в абсолютном выражении составил 703 000 кв. м.
В дальнейшем на абсолютный объем вакантности будет влиять появление новых складских комплексов. За первое полугодие 2019 года было введено 380 000 кв. м, 31% из которых оставались свободными на конец июня. По данным JLL, до конца года анонсирован ввод еще 975 000 кв. м, где уже законтрактовано 682 000 кв. м.
«Весь прошлый год на рынке складской недвижимости в Московском регионе прошел под знаком сокращения вакантности, рекордного объема спроса и точечного повышения уровня средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды складов. В 1-й половине 2019 года мы наблюдаем закрепление позитивной динамики рынка.
Однако, несмотря на формирующийся дефицит складов, по мнению аналитиков JLL, девелоперы будут придерживаться консервативной политики в отношении спекулятивного строительства до тех пор, пока среднее значение арендных ставок на склады в Московском регионе не закрепится на уровне выше 4 000 рублей за кв. м в год.
С начала года несколько крупнейших собственников складов повысили уровень арендных ставок в своих объектах на 100-200 рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), вследствие чего среднее значение в Московском регионе по итогам полугодия достигло отметки 3 800 рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). По прогнозу JLL, средний уровень в 3,9-4,0 тыс. рублей средняя ставка достигнет уже к концу года, хотя на определенных направлениях и в отдельных объектах ставки сохранятся на уровне менее 3 600 рублей за кв. м в год.
